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お久しぶりです。ちょっと9月は多忙だったのでブログ更新出来ませんでした……。
今回は面白いデータをふたつ紹介しようと思います。いずれも不動産投資に関するデータです。
不動産アセットの平均リターン
不動産のリターンは以前から気になっているんですよね。
不動産投資を今更やるつもりはないんですが（株に比べて不慣れすぎるので）……シーゲル先生の資料に載っていないので、あちこちから探してました。
（出典：ジェレミー・シーゲル）
不動産、ないですよね。
で、長めのアセットリターンで不動産込のデータがありました。1959年～2015年の間で、以下のようになっています。
（出典：SSRN）
なんか全体的に高めに出てますが、株と近い水準のリターンだったと分かります。
- 株：9.5%くらい
- 不動産：9%くらい
- 債券：7%くらい
過去20年のアセットごとリターンはREITが最高（9.9%）
また、1999年～2018年はREITのパフォーマンスがS&P500を上回っていました。REIT、金、原油がトップ3というのは驚きですね。
（出典：JPモルガン）
もうちょっと前の1996年～2015年でもREITがトップです。
（出典：JPモルガン）
いずれも最低のAverage investorを見るに、投資家はたいがい負けているということですね。インフレにもきっちり負けています。
アクティブ投資がパッシブ投資に常に劣後するわけではないですが、
（出典：モルガン・スタンレー）
基本的には以下のような特徴があります。
- アクティブファンドは強気相場でパッシブファンドにアンダーパフォームする
- アクティブファンドは弱気相場でパッシブファンドにアウトパフォームする
これからリセッションに入りそうですから、アクティブファンドが息を吹き返す可能性は高いです。
まあ私はアクティブファンドは買わないけど、ぼちぼち個別株探しをはじめる時期かもしれません。
21世紀の不動産市場の拡大
不動産リターンの再現性はどうなんでしょうね。
株が市場というある種仮想世界の拡大によって価値を増やせる一方で、不動産は現実の土地の量という物理的な限界があります。
REITは不動産の証券化＝仮想化となりますが、裏付けが現物であることに変わりありません。
とすると過去データのように株と同等のリターンを出すのは難しいかなあと思っています。そう言われている中でREITのリターンが一番高かったんですけどね……。
人が減って空き家が増えるという全体論が先入観になっていて、選べば儲かるという実際とのギャップがハイリターンの厳選かもしれないと思うと、もう10年くらいはトップを走る気もします。
なお補足ですが、不動産は景気敏感株と同じで不景気でガッツリ下がります。株と不動産では分散にならないので、そこは注意してください。
（出典：不動産ファンドフォーラム2016）
関連記事です。
もしかすると将来は新しい”土地”が不動産として値付けされるかもしれません。
こんな感じのものが考えられそうです↓
- 地理的な拡大：宇宙進出
- テクノロジー：ミクロ、ナノワールド
- 仮想世界の地価：電子世界の住所、一等地
各アセットの比較。
結構前に書いたREITの総まとめ記事。全体論で見るとやっぱ株でいいじゃんになるんだよなあ。
ではでは。